Bail sur des terres de réserve désignées

Activités de location

1.6 Un bail peut être classé selon le type d'activité qu'il couvre. La liste suivante présente les activités générales autorisées en fonction du type de bail :

Précédents en matière de baux (gabarits)

1.7 Les précédents en matière de baux (également connu sous les gabarits) constituent la base de tous les baux et comprennent les exigences politiques et juridiques nécessaires pour assurer l'uniformité et l'exactitude lors de la négociation des conditions. Les précédents (gabarits) simplifient la rédaction, le processus et peuvent être adaptés pour répondre aux besoins de projets particuliers. Les précédents sont disponibles en contactant le ministère terres-lands@sac-isc.gc.ca.

1.8 Les Premières Nations, représentées par leur conseil de bande, ont la possibilité d'être une partie contractante au bail, comme le montrent les précédents (gabarits) en matière de bail. Le ministère et le conseil de bande continueront d'entretenir une relation fiduciaire à l'égard du bail et auront certains devoirs et recours fiduciaires, respectivement.

1.9 Les baux contiennent des dispositions traitant de tous les aspects de la relation entre le locateur (le ministère) et le locataire (le promoteur) afin de s'assurer qu'ils comprennent leurs obligations respectives. Le locateur, le locataire et le conseil de bande doivent négocier des éléments, notamment la contrepartie (loyer), la révision du loyer, l'utilisation proposée des terres et la durée du bail, conformément au document de désignation et au plan d'utilisation des terres de la réserve, le cas échéant. Il incombe au ministère de s'assurer que toutes les conditions non négociables, telles que les lois, règlements et normes applicables, sont incluses lors de la préparation d'un bail.

1.10 Si la réglementation provinciale applicable en matière d'incendie exige des inspections régulières, en fonction du type d'activités de la location, le bail doit inclure une clause exigeant des inspections régulières des lieux avec une copie du rapport d'inspection à fournir au ministère (le locateur) et au conseil de bande.

Environnement

2.1 Des processus d'évaluation environnementale tels que des évaluations, des examens et des audits de sites peuvent être nécessaires. Les conseillers en environnement du ministère doivent participer dès les premières étapes de la planification et avant l'établissement d'un protocole sur les terres pour s'assurer que les facteurs environnementaux appropriés ont été pris en compte.

Avis juridique indépendant

2.2 Le ministère recommande aux conseils de bande d'obtenir un avis juridique indépendant en toutes circonstances. Dans certains cas, il s'agira d'une exigence. Si le conseil de bande ne souhaite pas obtenir d'avis juridique indépendant, une résolution du conseil de bande indiquant qu'il a choisi de ne pas en obtenir sera requise.

Enquêtes de solvabilité et statut corporatif

2.3 Le locataire proposé doit, à ses propres frais, obtenir une vérification de sa solvabilité et la fournir au ministère afin de confirmer qu'il dispose de moyens suffisants pour payer le loyer convenu. Les vérifications de crédit ne sont pas nécessaires dans les situations où le locataire est une société appartenant à la bande et payant un loyer nominal ou réduit.

2.4 Lorsque le locataire est une société, il doit, à ses frais, fournir la preuve de son statut corporatif et les noms de ses signataires autorisés actuels.

Description du terrain (arpentage)

2.5 Le bail doit contenir une description légale des terres qui satisfait aux exigences contenues dans l'Entente interministérielle conclue entre le ministère et Ressources naturelles Canada.

Vérification des grèvements ou charges

2.6 Avant de mette en place un bail, une vérification des grèvements ou charges doit être effectuée afin de déterminer tous les charges existantes de surface et le souterraines, les intérêts ou droits des titulaires d'un intérêt individuel, et les intérêts ou droits de Pétrole et gaz des Indiens du Canada enregistrés dans le Système d'enregistrement des terres indiennes. Une fois la vérification des grèvements ou charges effectuée, un rapport sur le statut des terres faisant la synthèse de ces intérêts ou droits de tierces parties doit être produit et remis au conseil de bande. Il est de la responsabilité du conseil de bande d'examiner ce rapport et de prendre les mesures appropriées pour éliminer tout grèvement ou charge conflictuels.

2.7 Chaque bail est subordonné aux intérêts ou droits antérieurs tels que les permis de distribution et d'accès aux services publics, les servitudes, les permis, ou les baux ou permis d'extraction de minéraux ou de pétrole et de gaz.

Accès aux lieux et aux parcelles enclavées

2.8 L'accès doit être fourni pour toutes les terres qui deviennent enclavées à la suite du bail.

2.9 Le locataire est seul responsable de l'obtention et du maintien d'un accès légal (par route publique ou privée, par voie maritime, aérienne ou autre) aux lieux et à partir de ceux-ci.

Ententes de service

2.10 Le locataire est seul responsable de la conclusion de conventions de service avec le conseil de bande ou la municipalité, le district ou la province/territoire concernés, avec l'approbation du conseil de bande, pour des services tels que l'eau potable, les égouts, l'élimination des déchets solides, les incendies et l'accès aux routes ou aux autoroutes.

Utilisation autorisée des terres

2.11 Il incombe au locateur et au conseil de bande de s'assurer que le bail est compatible avec la désignation et le plan communautaire d'utilisation des terres de la bande ou les règlements administratifs applicables.

Durée

2.12 Un bail doit toujours être à durée déterminée. Si la désignation est à durée déterminée, il doit prendre fin au plus tard un jour avant la date de fin de la désignation, à moins qu'il n'y soit mis fin plus tôt par ses conditions ou par l'effet de la loi.

Évaluation de la juste valeur locative

2.13 Il incombe au locataire d'obtenir une évaluation par une personne accréditée par l'Institut canadien des évaluateurs ou son successeur. Cette évaluation doit donner une indication de la juste valeur locative du terrain visé pour la location. L'évaluateur choisi par le locataire et le cadre de référence de l'évaluation doivent être approuvés au préalable par le ministère et la Première Nation.

Contrepartie

2.14 Une contrepartie monétaire, payable au Receveur général du Canada en monnaie canadienne et accompagnée de toutes les taxes applicables, doit être reçue en échange de l'octroi d'un bail principal.

2.15 Si un bail à loyer à la juste valeur locative est proposé après la désignation et que l'évaluation de la juste valeur locative réalisée antérieurement est désuète ou ne s'applique pas à l'aménagement proposé, une nouvelle évaluation de la juste valeur locative doit être effectuée à l'étape de la location.

2.16 Un bail à loyer nominal ou réduit peut être conclu avec les sociétés appartenant à la bande si cette option est prévue dans le document de désignation. Dans le cas contraire, un loyer minimal correspondant à la juste valeur locative doit être fixé pour tous les baux.

2.17 Un bail peut prévoir un loyer reporté ou une entente de paiement non standard si le document de désignation l'autorise. Il doit préciser la période de paiement et les intérêts à percevoir sur toute partie reportée.

Ajustement au loyer à la juste valeur locative

2.18 Si le loyer (y compris le loyer payé d'avance) est inférieur au loyer à la juste valeur locative, le loyer à la juste valeur locative, ainsi que les taxes sur ce montant, seront dus pour le reste de la durée du bail lorsque l'une des conditions suivantes s'applique :

1. moins de 100 % des bénéfices reviennent à la bande;
2. un créancier hypothécaire ou un séquestre veut céder toute partie de l'intérêt ou du droit du locataire dans le bail ou sous-louer les lieux;
3. une ordonnance du tribunal exclut de façon absolue le droit de rachat du locataire dans le bail, autorise la cession de tout intérêt ou droit du locataire dans le bail ou autorise une sous-location des lieux.

Loyer nominal pour les coentreprises

2.19 Une bande (ou une société appartenant à une bande) peut conclure un bail à loyer nominal en tant que partie à une coentreprise si la désignation prévoit un tel arrangement. Les désignations générales n'autorisent pas les coentreprises; de tels projets doivent être entrepris avec une désignation particulière qui précise les risques associés à la coentreprise.

Périodes de révision des loyers

2.20 À l'exception des loyers payés d'avance, des loyers nominaux ou des loyers réduits, chaque bail doit contenir une disposition prévoyant la révision périodique du loyer en fonction d'une évaluation visant à déterminer le loyer à la juste valeur locative. Les aspects suivants du processus de révision des loyers peuvent faire l'objet de négociations, mais doivent être clairement définis dans le bail :

1. Période de révision (fréquence) : La période type de révision des loyers est de 5 ans, mais une période plus longue ou plus courte peut être négociée.
2. Période de détermination : La période désignée au cours de laquelle l'évaluation de la juste valeur locative doit être entreprise, obtenue et communiquée aux parties visées.
3. Partie responsable : La partie (le locataire ou le locateur) ayant pour obligation, en vertu des conditions du bail, d'entreprendre et d'obtenir l'évaluation, et d'informer le ou les locataires de la nouvelle juste valeur locative déterminée.

Assurance

2.21 Le locataire doit veiller à ce qu'une assurance appropriée soit maintenue pendant la durée du bail, à ses frais et dépens exclusifs, ou lors du retrait des améliorations et des installations commerciales des lieux à la fin du bail. Les formes d'assurance les plus courantes peuvent inclure, sans s'y limiter, l'assurance construction, l'assurance erreurs et omissions, l'assurance responsabilité civile générale commerciale, l'assurance tous risques (y compris l'assurance bris des équipements et l'assurance interruption des affaires) et l'assurance responsabilité contre l'atteinte à l'environnement (aussi appelée assurance responsabilité en cas de pollution).

2.22 En fonction des utilisations autorisées par le bail, d'autres types d'assurance peuvent être exigés.

2.23 La bande (si elle est une partie contractante au bail) doit être incluse dans toutes les polices à titre d'assuré additionnel et de bénéficiaire (le cas échéant). Les polices doivent inclure une clause hypothécaire type (le cas échéant). Les assurés veilleront à ce que l'indemnité d'assurance soit versée à un fiduciaire et que les fonds soient utilisés pour les réparations ou les remplacements nécessaires.

Hypothèque

2.24 Un locataire peut hypothéquer son intérêt ou son droit en vertu de son bail. Le locataire et le prêteur proposé doivent conclure un accord de reconnaissance d'hypothèque avec le ministère et le conseil de bande. Aucune hypothèque n'est valable tant que le locataire et le prêteur proposé ne concluent pas d'accord de reconnaissance d'hypothèque.

Approbation ministérielle

3.1 Les fonctionnaires du ministère autorisés par l'instrument de délégation de pouvoirs en vertu de la Loi sur les Indiens et les règlements connexes doivent autoriser tous les baux. Veuillez consulter la version la plus récente de l'instrument de délégation de pouvoirs ministériels pour vous assurer que le bail est autorisé par le fonctionnaire ministériel approprié.

Consentement du conseil de bande

3.2 Le ministère exige le consentement du conseil de bande pour tout bail conclu directement entre le ministère et un locataire. Le consentement à un bail avant sa signature doit se faire lors d'une réunion du conseil dûment convoquée conformément à l'article 2(3)(b) de la Loi sur les Indiens. La résolution du conseil de bande doit être jointe au bail en annexe. Lorsque le conseil de bande consent à un bail dans le cadre d'une désignation générale, il doit obtenir le consentement de sa communauté par le biais de son propre processus d'approbation et indiquer dans la résolution du conseil de bande qu'il a satisfait à cette exigence.

Conditions d'approbation du bail – délégation en vertu de l'article 53 de la Loi sur les Indiens

3.3 L'approbation des baux est assujettie aux modalités, aux conditions et aux restrictions contenues dans la lettre ministérielle déléguant le pouvoir au gestionnaire des terres de la bande ou à la personne qui occupe le poste consistant à gérer les terres de la réserve en vertu du paragraphe 53(1). Avant qu'un bail puisse être signé, le ministère doit au moins approuver le bail et toutes les conditions qui diffèrent du bail précédent; le conseil de bande doit également consentir au bail par voie de résolution du conseil de bande.

3.4 Lorsqu'une bande dispose du pouvoir ministériel délégué requis et qu'elle souhaite louer son terrain à une société lui appartenant, le ministère doit approuver le bail et prendre les dispositions nécessaires pour surveiller la conformité au bail.

Consentement requis

4.4 La cession d'un bail ne sera pas valide tant que le locataire (cédant), le nouveau locataire proposé (cessionnaire), le ministère et le conseil de bande (si la bande est une partie contractante au bail) n'auront pas signé d'accord de consentement à la cession dans lequel le cessionnaire accepte d'exécuter et de respecter toutes les responsabilités du locataire en vertu du bail.

4.5 Si le locataire a hypothéqué son intérêt ou son droit, il doit informer le créancier hypothécaire de son intention de céder le bail et doit obtenir le consentement écrit du créancier hypothécaire à la cession, ou obtenir une mainlevée valide de l'hypothèque avant que le ministère puisse consentir à la cession.

Sous-baux sur des terres désignées

5.1 Chaque sous-bail doit :

1. être conforme aux conditions du bail et lier le sous-locataire à toutes les conditions du bail principal;
2. indiquer clairement qu'il est subordonné au bail principal et que le sous-bail prendra automatiquement fin si le bail principal est annulé ou résilié d'une autre manière, à moins qu'il n'existe un accord contre les troubles de jouissance;
3. se terminer au moins un jour avant l'expiration du bail (ou se terminer lors de la résiliation anticipée du bail).

5.2 Si le bail prévoit un loyer à la juste valeur locative, le sous-bail peut être loué à n'importe quel taux, sauf si le loyer à la juste valeur locative est exigé dans le document de désignation. Si le bail est à loyer nominal, le sous-bail doit être pour un loyer à la juste valeur locative.

Consentement au sous-bail

5.3 Il n'est pas nécessaire d'obtenir le consentement du ministre pour la majorité des sous-baux de terres désignées. Le ministère et le conseil de bande doivent consentir à la délivrance d'un sous-bail sur une terre désignée dans les circonstances suivantes :

1. lorsque le document de désignation exige le consentement à des sous-baux;
2. lorsque le bail est conclu pour un loyer réduit ou nominal;
3. lorsqu'un loyer proportionnel est facturé dans le cadre du bail.

5.4 Dans les cas où le consentement est requis, le sous-bail ne sera pas valide tant que le ministre et, s'il y a lieu, le conseil de bande n'y auront pas consenti par le biais d'un accord de consentement à la sous-location, d'un accord de reconnaissance de sous-location ou d'un accord contre les troubles de jouissance pour sous-bail.

Accord contre les troubles de jouissance — sous-baux

5.5 L'accord contre les troubles de jouissance prévoit que, si le bail est résilié, le Canada ne perturbera pas la possession et la jouissance paisibles des lieux sous-loués par le sous-locataire, à condition que ce dernier continue de se conformer aux conditions du sous-bail. Si le document de désignation autorise l'utilisation d'un accord contre les troubles de jouissance et si le sous-bail prévoit l'utilisation d'un accord contre les troubles de jouissance, le ministre doit accepter les conditions du sous-bail, car celui-ci deviendra un bail direct entre le ministre et le sous-locataire si le bail principal est résilié avant son terme.

Description du terrain — sous-baux

5.6 Un sous-bail peut porter sur la totalité du terrain couvert par le bail, mais il ne porte souvent que sur une partie du terrain loué. La portion de terrain à sous-louer doit être décrite de façon précise et claire conformément à l'Entente interministérielle conclue entre le ministère et Ressources naturelles Canada.

Environnement — sous-baux

5.7 Lorsque des travaux de construction importants sont envisagés dans le cadre du sous-bail, plutôt que dans le cadre du bail principal, le ministère exigera un examen environnemental au niveau du sous-bail.

Cession d'un contrat de sous-bail — sous-baux

5.8 Pour la cession d'un contrat de sous-bail, le consentement du ministre et du conseil de bande n'est requis que si le contrat de sous-bail original contient expressément de telles exigences.

Hypothèque — sous-baux

5.9 L'hypothèque d'un intérêt ou d'un droit dans un sous-bail (ou d'une sous-location subsidiaire) n'oblige pas le ministère ou la Première Nation à conclure un accord de reconnaissance d'hypothèque, à moins que le bail n'en dispose autrement.